Ahorro de electricidad en verano: consejos prácticos para reducir el consumo

El verano es una época del año en la que muchos disfrutamos del sol, la playa, las vacaciones y el ocio. Sin embargo, también es una época en la que el consumo de electricidad se dispara debido al uso del aire acondicionado, los ventiladores, los electrodomésticos y otros aparatos que nos ayudan a combatir el calor.

Según el IDAE (Instituto para la Diversificación y el Ahorro de Energía), el aire acondicionado supone un tercio del gasto eléctrico del hogar y por cada grado que se haga descender la temperatura en casa, éste aumenta en un 8%. Por eso, es importante seguir una serie de consejos prácticos para ahorrar electricidad en verano y evitar sustos en la factura de la luz.

Ventilar en las horas más frescas

Para ahorrar electricidad en verano y estar fresquito, lo mejor es que ventiles tu vivienda, comercio o negocio a primera hora de la mañana o durante la noche. Haciendo esto de forma regular, consigues retrasar (durante un tiempo al menos) el momento de encender el ventilador o aire acondicionado y reducir el gasto energético de tu casa. Además, ventilar ayuda a renovar el aire y eliminar los malos olores, lo que mejora la calidad ambiental y la salud.

Bajar las persianas y cerrar cortinas

Otro consejo para ahorrar electricidad en verano es evitar que entre el sol directamente por las ventanas y puertas, ya que calienta rápidamente los espacios y hace que tengamos que usar más el aire acondicionado. Para ello, puedes bajar las persianas y cerrar las cortinas durante las horas de más calor, sobre todo en las orientaciones sur y oeste. Así, podrás reducir la temperatura interior hasta en 5 grados y ahorrar hasta un 10% de energía.

Aislar la vivienda de cara al verano

Las casas, negocios u oficinas que cuentan con unos buenos materiales aislantes consiguen mantener una temperatura estable durante todo el año, verano e invierno. De esta forma ahorraras electricidad hasta en un 30%. Una opción muy demandada son las ventanas de doble cristal, que evitan las pérdidas de frío y calor y reducen el ruido exterior. También puedes instalar toldos, sombrillas o pérgolas en las zonas exteriores para crear sombra y frescor.

Controlar la temperatura del aire acondicionado

Si tienes aire acondicionado en casa, comercio o negocio, es importante que lo uses con moderación y responsabilidad. El Ministerio de Industria aconseja no poner el aire acondicionado a menos de 26 grados, ya que cada grado de diferencia con el exterior supone un aumento del consumo del 7%. Además, es recomendable limpiar los filtros con frecuencia para mejorar el rendimiento del aparato y evitar alergias. Y recuerda apagarlo cuando no estés en la habitación o cuando salgas de casa.

Evitar las emisiones de calor

Otra forma de ahorrar electricidad en verano es evitar usar los electrodomésticos y aparatos que emiten calor durante las horas de más calor. Por ejemplo, puedes aprovechar para cocinar, planchar o lavar la ropa por la noche o a primera hora de la mañana, cuando la temperatura es más baja. También puedes optar por usar el microondas en lugar del horno o la vitrocerámica, ya que consume menos energía y genera menos calor. Y si tienes bombillas incandescentes o halógenas, cámbialas por LED, que son más eficientes y duraderas.

Utilizar los ventiladores de techo para ahorrar energía

Los ventiladores de techo son una alternativa más económica y ecológica al aire acondicionado. Consumen hasta un 90% menos de electricidad y crean una sensación de frescor al mover el aire. Además, son silenciosos y decorativos. Puedes usarlos solos o combinados con el aire acondicionado, lo que te permitirá subir la temperatura del termostato y ahorrar hasta un 40% de energía.

Aprovechar la luz natural para el ahorro energético

En verano, los días son más largos y hay más horas de luz natural. Por eso, puedes aprovechar para iluminar tu casa, comercio o negocio sin necesidad de encender las luces artificiales. Solo tienes que abrir las ventanas y dejar que entre la claridad. Eso sí, recuerda apagar las luces cuando no las necesites y usar bombillas de bajo consumo o LED, que consumen hasta un 80% menos que las convencionales.

Siguiendo estos consejos, podrás ahorrar electricidad en verano y reducir tu factura de la luz. Además, estarás contribuyendo a cuidar el medio ambiente y a evitar el cambio climático. ¿A qué esperas para ponerlos en práctica?

Cómo conseguir una hipoteca sin aval

Una hipoteca sin aval es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera que realiza el préstamo no exige al beneficiario garantías adicionales a su firma. Estas garantías adicionales pueden tomar forma del avalista, que es una tercera persona que en caso de incumplimiento de deuda por parte del financiado asume la deuda personalmente.

Para conseguir una hipoteca sin aval, el cliente debe cumplir con una serie de requisitos que demuestren su solvencia, capacidad de endeudamiento y salud financiera. Estos requisitos pueden variar según la entidad, pero en general se basan en los siguientes aspectos:

  • Ingresos: se debe contar con unos ingresos estables y suficientes para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Normalmente, se exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante. Además, se valorará positivamente que el solicitante tenga un contrato indefinido, una antigüedad laboral y unos ingresos acordes al valor de la vivienda.
  • Ahorros: se debe disponer de unos ahorros previos que permitan cubrir al menos el 20% del valor de la vivienda, más los gastos asociados a la compraventa y la hipoteca (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). Estos gastos pueden suponer entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda. Por tanto, se recomienda tener ahorrado al menos el 30% del precio del inmueble.
  • Endeudamiento: se debe tener un nivel de endeudamiento bajo, es decir, no tener otras deudas pendientes o tenerlas bajo control. Para ello, se tiene en cuenta el ratio de endeudamiento, que es el porcentaje que representan las cuotas de las deudas sobre los ingresos netos mensuales. Este ratio no debe superar el 40% o el 45%, según la entidad.
  • Historial crediticio: se debe tener un buen historial crediticio, es decir, no haber incurrido en impagos o retrasos en el pago de otras deudas. Para ello, se consulta el fichero de morosos ASNEF, que recoge los datos de las personas que tienen alguna deuda pendiente con entidades financieras u otras empresas. Si el solicitante aparece en este fichero, tendrá muy difícil conseguir una hipoteca sin aval.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas?

La mayoría de los bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas siempre que el solicitante cumpla con los requisitos mencionados anteriormente. Sin embargo, algunos bancos pueden ser más flexibles que otros a la hora de valorar el perfil del cliente y ofrecerle unas condiciones más o menos ventajosas.

Algunos ejemplos de bancos que ofrecen hipotecas sin aval son:

  • Openbank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 3,21% TIN (3,83% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,89% (1,87% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • EVO Banco: ofrece una hipoteca inteligente tipo fijo con un interés desde el 3,35% TIN (3,95% TAE) y una hipoteca inteligente tipo variable con un interés desde euríbor +0,99% (1,97% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • Targobank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 2,99% TIN (3,59% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,60% (1,57% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.

¿Qué hago si no me ofrecen hipotecas sin aval?

Si no cumples con los requisitos para conseguir una hipoteca sin aval, puedes optar por otras alternativas, como:

  • Mejorar tu perfil financiero: puedes intentar aumentar tus ingresos, reducir tus deudas, ahorrar más dinero o salir de ASNEF si estás en el fichero de morosos. De esta forma, podrás mejorar tu solvencia y tu capacidad de endeudamiento y tener más opciones de conseguir una hipoteca sin aval.
  • Buscar otras entidades: puedes comparar las ofertas de diferentes bancos y ver cuáles son las que mejor se adaptan a tu perfil. Puedes utilizar un comparador online de hipotecas para facilitar esta tarea. También puedes recurrir a un intermediario financiero, como un bróker hipotecario, que te ayudará a encontrar la mejor hipoteca para ti.
  • Aportar un avalista: si no tienes más remedio, puedes pedir a alguien de confianza que te avale para conseguir una hipoteca. Eso sí, debes tener en cuenta que esta persona asumirá el riesgo de pagar tu deuda si tú no lo haces, por lo que debes ser responsable y cumplir con tus obligaciones. Además, el avalista también debe cumplir con unos requisitos de solvencia y endeudamiento para que el banco lo acepte.

En conclusión, conseguir una hipoteca sin aval es posible si se cuenta con un buen perfil financiero que demuestre al banco que se puede hacer frente al préstamo. Para ello, se debe tener unos ingresos estables y suficientes, unos ahorros previos, un nivel de endeudamiento bajo y un buen historial crediticio. Si no se cumplen estos requisitos, se puede intentar mejorar el perfil, buscar otras entidades o aportar un avalista.

Certificado energético

El certificado de eficiencia energética: qué es, para qué sirve y cómo obtenerlo

El certificado de eficiencia energética es un documento que acredita el nivel de consumo de energía y de emisiones de CO2 de un edificio o una parte del mismo (vivienda, local, oficina, etc.). Este documento es obligatorio desde 2013 para todas las viviendas que se vendan o alquilen en España, así como para los edificios públicos con una superficie útil superior a 250 m2.

El objetivo del certificado de eficiencia energética es informar al comprador o al arrendatario sobre el comportamiento energético del inmueble y facilitar la comparación entre distintas opciones. Además, el certificado de eficiencia energética contribuye a mejorar la calidad del parque inmobiliario español y a fomentar el ahorro de energía y la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero.

El certificado de eficiencia energética se expresa mediante una escala de letras y colores que va desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente). Cada letra se acompaña de dos indicadores numéricos: el consumo de energía primaria no renovable (kWh/m2 año) y las emisiones de CO2 (kgCO2/m2 año). El certificado de eficiencia energética también incluye recomendaciones para mejorar la calificación energética del inmueble.

Para obtener el certificado de eficiencia energética es necesario contratar a un técnico competente, que puede ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico. El técnico debe realizar una visita al inmueble y recoger los datos necesarios para realizar el cálculo de la eficiencia energética mediante un programa informático homologado por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

El técnico debe emitir el certificado de eficiencia energética y registrarlo en el órgano competente de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. El registro puede ser telemático o presencial, según la normativa autonómica. Una vez registrado, el técnico debe entregar al propietario del inmueble una copia del certificado y la etiqueta energética correspondiente.

El coste del certificado de eficiencia energética depende del tipo y tamaño del inmueble, de la tarifa del técnico y de las tasas administrativas que pueda cobrar cada comunidad autónoma. Según un estudio realizado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el precio medio del certificado en España es de 208 euros (IVA incluido) para una vivienda tipo de 100 m2.

El certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de 10 años, salvo que se realicen obras o reformas que modifiquen las condiciones energéticas del inmueble. En ese caso, se debe solicitar un nuevo certificado que refleje los cambios realizados. El propietario es el responsable de renovar el certificado cuando caduque y de conservar una copia del mismo.

El incumplimiento de la obligación de obtener y registrar el certificado de eficiencia energética puede suponer una infracción administrativa sancionable con multas que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, según la gravedad y el tipo de infracción. Además, el propietario puede perder la posibilidad de acceder a ayudas públicas para la rehabilitación energética del inmueble.

En conclusión, el certificado de eficiencia energética es un documento imprescindible para vender o alquilar una vivienda en España, que ofrece información útil sobre el consumo y las emisiones del inmueble y que contribuye a mejorar la calidad y la sostenibilidad del sector inmobiliario.

Inversores inmobiliarios en España: quiénes son y qué buscan

El mercado inmobiliario español ha experimentado una notable recuperación tras la crisis provocada por la pandemia de la COVID-19. Según datos de JLL, la inversión inmobiliaria en España creció un 141% en el primer trimestre de 2022 respecto al mismo periodo de 2021, hasta los 3.817 millones de euros. La cifra escala hasta los 4.300 millones según el cómputo de CBRE.

Este dinamismo se debe, en gran medida, al interés de los inversores nacionales e internacionales por el sector inmobiliario español, que ofrece oportunidades de rentabilidad y diversificación en un contexto de bajos tipos de interés y alta liquidez. Además, España cuenta con una buena posición geográfica, un clima favorable, una elevada demanda turística y residencial y una oferta diversificada y de calidad.

Pero, ¿quiénes son los inversores inmobiliarios que apuestan por España y qué tipo de activos buscan? A continuación, presentamos algunos perfiles y ejemplos de operaciones realizadas en los últimos meses.

  • Inversores inmobiliarios patrimonialistas. Son aquellos que buscan adquirir inmuebles comerciales (oficinas, locales, centros comerciales, hoteles) en ubicaciones prime o céntricas de las principales ciudades españolas, con inquilinos solventes y contratos a largo plazo. Su objetivo es obtener rentas estables y seguras a lo largo del tiempo. Un ejemplo de este perfil es Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega, que en 2021 compró el edificio de oficinas de Burberry’s en Paseo de Gracia (Barcelona), la sede corporativa de BBVA en Plaza Catalunya (Barcelona) y el Apple Store de Plaza Catalunya con Paseo de Gracia (Barcelona).
  • Inversores inmobiliarios core. Son aquellos que buscan activos inmobiliarios con un bajo riesgo y una rentabilidad moderada, basada en las rentas recurrentes. Suelen ser fondos institucionales o socimis que invierten en activos maduros, consolidados y con una buena ocupación. Su horizonte temporal es a medio o largo plazo. Un ejemplo de este perfil es LCN Capital Partners, que en 2021 compró dos edificios logísticos en Madrid y Barcelona por 150 millones de euros.
  • Inversores inmobiliarios value-added. Son aquellos que buscan activos inmobiliarios con un riesgo moderado y una rentabilidad alta, basada en la revalorización del activo. Suelen ser fondos oportunistas o promotores que invierten en activos con potencial de mejora, ya sea mediante reformas, cambios de uso o gestión. Su horizonte temporal es a corto o medio plazo. Un ejemplo de este perfil es Stoneweg, que en 2021 compró el edificio del Hotel Asturias en Madrid por 50 millones de euros para convertirlo en viviendas.
  • Inversores inmobiliarios alternativos. Son aquellos que buscan activos inmobiliarios con un alto riesgo y una rentabilidad muy alta, basada en la innovación y la diferenciación. Suelen ser fondos especializados o plataformas digitales que invierten en activos emergentes, disruptivos o nicho, como el coliving, el coworking, las residencias de estudiantes o los data centers. Su horizonte temporal es variable según el ciclo del activo. Un ejemplo de este perfil es Medici Living Group, que en 2021 anunció su entrada en España con la apertura de dos proyectos de coliving en Madrid y Barcelona.

Como se puede observar, el mercado inmobiliario español ofrece oportunidades para todo tipo de inversores, según su perfil de riesgo-rentabilidad, su estrategia y su preferencia por los distintos segmentos del sector. La diversidad y la competitividad son las claves que hacen de España un país atractivo para invertir en inmobiliario.

Tasación de una vivienda

La tasación de una vivienda es una evaluación que se realiza para conocer el valor de una propiedad en el mercado. Este proceso es necesario tanto para vender como para comprar una vivienda, ya que permite establecer un precio adecuado y obtener financiación hipotecaria.

La tasación de una vivienda debe ser realizada por empresas y/o profesionales homologados y supervisados por el Banco de España, siguiendo la normativa vigente (orden ECO/805/2003). Estas empresas cuentan con tasadores cualificados que analizan varios factores para determinar el valor de la vivienda.

El proceso de tasación incluye las siguientes fases:

  • Preparación de la documentación. El tasador solicita al propietario o al interesado la documentación necesaria para identificar el inmueble, como la escritura, el certificado de eficiencia energética, el plano, el recibo del IBI, etc.
  • Visita del inmueble. El tasador acude al inmueble y realiza una inspección interior y exterior, comprobando el estado de conservación, la superficie, la distribución, las instalaciones, la orientación, la iluminación, etc. También verifica el estado de ocupación, el régimen de protección pública, la protección arquitectónica y el cumplimiento de la normativa urbanística.
  • Estudio de mercado. El tasador recopila información sobre las características del entorno del inmueble, como la ubicación, la accesibilidad, los servicios, la demanda, la oferta, etc. También compara el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en la zona, utilizando diferentes métodos de valoración.
  • Emisión del informe. El tasador elabora un informe detallado con todos los datos recogidos y el valor final de la vivienda. Este informe tiene una validez de seis meses y debe ser entregado al solicitante.

Los métodos de valoración que se utilizan para tasar una vivienda son los siguientes:

  • Método del coste. Consiste en estimar el coste de reposición o reconstrucción del inmueble, descontando la depreciación por antigüedad y uso. Se suele aplicar a inmuebles singulares o con poca oferta y demanda.
  • Método de capitalización. Consiste en calcular el valor actual de los ingresos futuros que puede generar el inmueble, como el alquiler o la renta. Se suele aplicar a inmuebles destinados a uso económico o productivo.
  • Método del valor residual. Consiste en estimar el valor del suelo y el valor de la edificación por separado, teniendo en cuenta el uso potencial del inmueble. Se suele aplicar a inmuebles en construcción o en proyecto.
  • Método de comparación. Consiste en comparar el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en el mercado, ajustando las diferencias por calidad, tamaño, ubicación, etc. Se suele aplicar a inmuebles residenciales o con mucha oferta y demanda.

El método más utilizado para tasar una vivienda es el de comparación, ya que refleja mejor las condiciones del mercado. Sin embargo, también se pueden combinar varios métodos para obtener un valor más preciso.

La tasación de una vivienda es un proceso complejo que requiere de un profesional cualificado y homologado. El resultado puede variar según la empresa tasadora y el momento del mercado. Por eso, es importante contar con una tasación actualizada y ajustada a la realidad.

Innovaciones tecnológicas sector inmobiliario

La tecnología está transformando rápidamente todos los sectores de la economía, y el sector inmobiliario no es una excepción. En los últimos años, hemos presenciado el surgimiento de una serie de avances tecnológicos que han revolucionado la forma en que compramos, vendemos y alquilamos propiedades. 

Hoy en el blog de PS Gestión, exploraremos algunas de las últimas innovaciones tecnológicas dentro del sector inmobiliario.

1. Realidad virtual y recorridos virtuales

La realidad virtual ha llegado al sector inmobiliario para cambiar la forma en que los compradores visitan o realizan una visita previa a la propiedad. Mediante el uso de gafas de realidad virtual, los compradores pueden realizar recorridos virtuales por las propiedades que le interesan, lo que les permite tener una experiencia inmersiva y realista sin tener que visitar físicamente la propiedad. 

Esta tecnología es especialmente útil para compradores extranjeros o aquellos que buscan propiedades en ubicaciones lejanas, ya que pueden explorar diferentes opciones desde la comodidad de su hogar.

Es una forma de ver si la propiedad se ajusta a lo que se está buscando, pero también de ahorrar tiempo haciendo cientos de visitas que no se materializan posteriormente en compras a la vez que se clasifica y cualifica al futuro comprador.

2. Big data y análisis predictivo

El análisis de datos masivos, o más conocido como big data, se ha convertido en una herramienta poderosa para comprender mejor el mercado inmobiliario y tomar decisiones más informadas. 

El uso de algoritmos y análisis predictivos permite a los profesionales del sector inmobiliario recopilar y analizar grandes cantidades de datos, como precios de propiedades, tendencias de mercado, demanda de viviendas y perfiles de compradores. Esto les brinda información valiosa para evaluar el valor de una propiedad, pronosticar tendencias futuras y ajustar estrategias de marketing y precios.

3. Aplicaciones móviles y plataformas online

Las aplicaciones móviles y las plataformas online han simplificado enormemente el proceso de búsqueda y transacción de propiedades. Como es el caso de la web de PS Gestión, donde los compradores pueden ahora mismo acceder a una amplia gama de propiedades en línea, filtrar resultados según sus preferencias y recibir notificaciones en tiempo real sobre nuevas oportunidades. 

Además, las aplicaciones móviles también permiten la comunicación directa con los agentes inmobiliarios y la gestión de citas y visitas. Estas herramientas facilitan el proceso tanto para los compradores como para los vendedores, agilizando la búsqueda y la transacción de propiedades.

4. Firmas digitales y contratos inteligentes

El proceso de firma de documentos y contratos también ha evolucionado con la incorporación de firmas digitales y contratos inteligentes. Estas tecnologías permiten firmar documentos de forma electrónica, lo que agiliza y simplifica el proceso de cierre de transacciones inmobiliarias. 

Los contratos inteligentes, basados en la tecnología blockchain, garantizan la transparencia y la seguridad en las transacciones, evitando intermediarios innecesarios y reduciendo el riesgo de fraude.

5. Realidad aumentada y decoración virtual

La realidad aumentada se ha utilizado cada vez más en el sector inmobiliario para ayudar a los compradores a visualizar cómo podrían verse las propiedades después de una remodelación o decoración. Los compradores pueden usar aplicaciones de realidad aumentada para agregar y modificar elementos virtuales en un espacio real, como muebles, colores de pared y accesorios. Esto les permite tener una idea más precisa de cómo se vería la propiedad y les ayuda a tomar decisiones de compra más fundamentadas.

6. Internet de las cosas (IoT) y hogares inteligentes

El Internet de las cosas ha dado lugar a la aparición de hogares inteligentes, donde los dispositivos y sistemas están conectados y pueden ser controlados de forma remota. 

Desde termostatos inteligentes y sistemas de seguridad automatizados hasta sistemas de gestión de energía y electrodomésticos conectados, las casas inteligentes brindan comodidad, eficiencia y seguridad a los propietarios. Esta innovación tecnológica está cambiando la forma en que vivimos y cómo interactuamos con nuestras propiedades.

Sin duda, el sector inmobiliario en España está viviendo una impresionante transformación gracias a las innovaciones tecnológicas, que ofrecen a los compradores y vendedores más opciones, facilidad de uso, información en tiempo real y transacciones más eficientes. Si estás involucrado en el sector inmobiliario, es fundamental estar al tanto de estas innovaciones y aprovechar su potencial para brindar una mejor experiencia a tus clientes y mejorar tu propio negocio. ¿Y tú? ¿Listo para esta nueva era del sector inmobiliario?

Convertir una nave industrial en vivienda

Existen varias películas (la mayoría norte-americanas) donde sus protagonistas residen en naves industriales, incluso se ha sacado un estilo de decoración basado en lo industrial; es una tendencia interesante y que puede resultar atractiva para muchas personas y un poco más económica que residir en un piso o una casa.

Si uno de tus sueños es convertir una nave industrial en vivienda, debes saber que es viable. Aunque debes armarte de paciencia, ya que no es un proceso fácil. Tendrás que pasar del plano a la realidad transitando por un tedioso proceso burocrático . Aunque no debes olvidar que con cada papel que entregues y licencia que consigas estarás más cerca de conseguirlo.

Convertir una nave industrial en vivienda, aunque esté de moda hoy en día, no es una idea nueva. Su origen se remonta al Nueva York de los años 50. Durante la posguerra, dado el difícil acceso a la vivienda, algunos artistas y jóvenes estudiantes se instalaron en fábricas abandonadas de las zonas del SoHo, TriBeCa o el West Side. Las repensaron y reformaron para hacer de ellas un espacio habitable y acogedor. Poco tiempo después, esta práctica se había profesionalizado y convertido en toda una moda entre los ciudadanos neoyorkinos, dando origen al concepto de loft.

Lo que en aquella época surgió como necesidad, hoy es una tendencia al alza. Una apuesta segura para los amantes de las viviendas diáfanas, los techos altos, las estructuras vistas y, en definitiva, el estilo industrial. Pero antes de emprender una reforma de este tipo, existen varios aspectos a tener en cuenta. El primero de ellos, el cambio de uso del inmueble.

¿Está en un terreno habitable?

Cuando se comienza con el proceso de convertir una nave industrial en vivienda son muchas las dudas que surgen. La que hay que plantearse en primer lugar es si se permite el uso residencial en el suelo donde se encuentra la nave. ¿Se considera terreno urbano, y por tanto habitable, o terreno industrial y no apto para la habitabilidad? 

Para obtener una respuesta es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad. Ellos nos tienen que confirmar, según el Plan General del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo.

La licencia de cambio de uso

Una vez que hayamos confirmado que se trata de una zona habitable, habrá que pensar en modificar el uso del inmueble. Algo estipulado en las diferentes normativas municipales. Para llevarlo a cabo hay que solicitar una licencia de cambio de uso, algo que pueden hacer tanto los particulares como las personas jurídicas o comunidades de bienes o propietarios. 

Aunque cada Ayuntamiento posee una normativa propia, se suele solicitar al interesado una carta de pago del ingreso previo de la tasa de licencia urbanística y el proyecto técnico de cambio de uso por duplicado, suscrito por un profesional competente y visado por el Colegio Profesional. 

En caso de ser necesaria la realización de obras para este nuevo uso, deberás presentar un proyecto técnico de habilitación y cambio de uso. También por duplicado, en el que se especifique la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a llevar a cabo. 

En cuanto a las tasas a abonar, suelen ser la tasa de actuaciones urbanísticas, por el cambio de uso y la obra a realizar, y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Si no vas a hacer obras, bastará con que pagues la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso.

Concesión de la licencia de obra

En el documento que se entrega al Consistorio para solicitar permiso para realizar las obras necesarias para la habitabilidad del inmueble se deben incluir las memorias descriptivas y constructivas. Anexos, planos, estudios de viabilidad y presupuesto. Este escrito debe cumplir con la normativa tanto urbanística como constructiva para una vivienda nueva.

El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas. 

Tras entregar toda la documentación que permitirá convertir una nave industrial en vivienda serán los técnicos municipales los que revisen la documentación aportada y, tras la inspección correspondiente, emitirán un informe que autorice su cambio de uso. Y si por cualquier causa no se autoriza este cambio de uso, podrás subsanar todos los aspectos que se hayan indicado y volver a solicitarlo. 

La cédula de habitabilidad

A priori, aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden llegar a convertirse en viviendas si no se realizan las modificaciones adecuadas. En muchos casos, su morfología, la existencia de desniveles, las dimensiones de los espacios, la escasa iluminación o la mala ventilación, por poner algunos ejemplos, son incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad. En algunos de estos supuestos, se hace necesario acometer una profunda transformación y, en algunas ocasiones, es sencillamente inviable.

El paso para convertir la nave en vivienda

Para convertir una nave industrial en vivienda y conseguir la cédula de habitabilidad, debe figurar inscrita legalmente como vivienda. En segundo lugar, se debe presentar el estudio de viabilidad arquitectónica, casi siempre como parte del proyecto de cambio de uso, que viene a certificar que la propuesta respeta la normativa de habitabilidad autonómica.

Condiciones mínimas de habitabilidad

Porque, dicho sea de paso, aunque existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia. 

Si convertir una nave industrial en vivienda es tu sueño, no lo dejes escapar. Que no te desanimen los trámites burocráticos, porque una vez que tengas en orden todas las licencias y permisos, comenzarás las obras que te llevarán a vivir en esa casa que tanto has deseado. ¡Y el proceso habrá merecido la pena!

Bróker inmobiliarios

Hay un término que se está poniendo de moda: bróker hipotecario. Una de esas profesiones “nuevas” que han surgido en los últimos tiempos y que funcionan como un comparador y negociador de hipotecas. 

El bróker hipotecario es un profesional que se encarga de buscar y negociar condiciones preferentes con el banco, ajustándose al perfil de cada cliente. 

Pueden trabajar por libre, con agencias o vinculados a inmobiliarias y aunque la mayoría cobran por sus servicios, algunos son gratuitos para el cliente final, ya que les paga directamente el banco con el que negocia los prestamos. 

Si tu perfil es solvente, si no tienes problemas económicos, tu situación laboral es estable y puedes demostrar ingresos, contratar los servicios de un intermediario hipotecario puede suponerte un ahorro considerable y mejorar las condiciones de tu hipoteca, ya que conocen bien el mercado y los márgenes de los bancos para negociar. 

Pero no es sólo su función la de negociar préstamos ya concedidos, sino también la búsqueda de hipotecas nuevas o hipotecas donde se necesita mas del 80 % de financiación y hasta el 100%; pero tras consultar a muchos brokers, desde PS Gestión constatamos que aquellos brokers que se dedican a este tipo de negociación son todos de pago. 

También se puede recurrir a un bróker hipotecario si no se dispone de tiempo o se tiene poco conocimiento del mercado. Si no entiendes demasiado sobre el mundo de las hipotecas, los intereses, el IPC, etc.; ni eres bueno negociando, valora contratar uno porque conseguirás las mejores condiciones y te asesorará en todo momento. 

Servicios

  • Asesoramiento
  • Comparativas con mas de 10 bancos 
  • Comparativas con financieras privadas
  • Negociación con los bancos y financieras 
  • Búsqueda de hipotecas de mas de un 80%

Bróker mas conocidos

Tasar para vender

¿Cuántas veces oímos que una propiedad no se vende después de determinado tiempo? Propietarios, inmobiliarias, agentes que no explican porque una determinada propiedad no se vende. Según una serie de informes de diferentes entidades inmobiliarias, una correcta tasación acelera la venta de la misma en un 60% y aumenta el precio de venta en un 10% o lo que es lo mismo; cualquier activo inmobiliario puesto a la venta por su valor real de mercado, se vende en aproximadamente 70 días.

Mientras que una propiedad sobrevalorada puede tardar en venderse de 6 a 7 meses, después de haberse bajado el precio una o dos veces.

Por otra parte, en el caso de una vivienda correctamente tasada, el precio de cierre de la operación acaba siendo una media de un 10% más elevado debido a que el inmueble no ha sufrido bajadas de valor y que en todo momento ha sido considerado por la demanda como un inmueble puesto a un precio acorde al mercado en el que se ubica y con más compradores potenciales interesados.

Bajadas de precio

En España hay implantada un cultura de regateo que perjudica mucho el mercado, tratamos las propiedades como un kilo de patatas comprado en el mercado; siendo practica habitual el subir el precio previendo que va a recibir ofertas mas bajas y de esa manera las contrarrestar. Pero si los operadores inmobiliarios comenzamos a «educar» a compradores y vendedores y trazamos todos unas líneas infranqueables fijando precios reales, estaremos siendo honestos con nuestros clientes y con nuestro trabajo, al no entrar en una dinámica bastante absurda y ridícula como la que está establecida en este momento.

Pero es que esta actitud tiene otros prejuicios muy importantes para el sector, aparte de manchar la imagen del sector. Por una parte engañamos a los propietarios, creándoles expectativas irreales, forzándolos posteriormente a bajar precios; alejamos a posibles compradores inexpertos que desconocen esta «mala estrategia» e inflamos los precios que aparecen publicitados. Reitero, no es un kilo de patatas; son grandes cantidades de dinero.

Tasaciones online

Situados de forma estratégica en portales inmobiliarios para atraer clientes vendedores, están programados para realizar una recopilación de datos de los vendedores con el fin de ponerse en contacto con ellos para captar sus viviendas y comercializarlas. La tasación se realiza a través de un sistema de comparación de propiedades similares que están en venta en ese momento y que no reflejan el precio real, al ser propiedades que están sobrevaloradas como he expuesto anteriormente o llevan mucho tiempo publicitadas.

Este tipo de valoraciones no son reales pues las bases de datos y el sistema automatizado que realiza la comparativa desconoce el estado de la propiedad, si se han realizado o no reformas y de haberse hecho cuales han sido las intervenciones y con que calidades.

Perito tasador

Creo que ha quedado muy claro la importancia de una buena tasación, correcta, en línea con el mercado y con las características de la propiedad, y esta sólo puede realizarse por un técnico cualificado, un Perito tasador, a ser posible especializado en la zona y conocedor de las fluctuaciones del mercado en los dos o tres últimos meses y la evolución que puede tener el precio del activo en los próximos meses. Además, tendrá que valorar ciertos intangibles y circunstancias específicas: características de la finca, distribución, luminosidad, vistas, comunicación, escuelas y comercios cercanos, etc.

Son pocas las inmobiliarias que ofrecen este servicio, en cambio es en comparación la mejor apuesta para poder vender una propiedad de forma rápida y a muy buen precio; la intervención del Perito tasador asegura trabajar con profesionales honestos y conocedores del sector.

Diferencia entre tasación y precio de venta

De una forma muy comprimida podríamos decir que el precio de tasación de una vivienda es el resultado de una valoración profesional y objetiva del inmueble, mientras que el precio de venta es el valor por el se vende en el mercado.

Precio de venta

Este valor habitualmente se calcula por comparación de las propiedades en venta en la misma zona y con similares características que la propiedad que estamos valorando; es un valor de mercado y habitualmente está influenciado por el valor emocional del propietario y no se tiene en cuenta que las propiedades con la cual se realiza la comparativa no se han vendido y no están reflejando realmente el precio por el que se vende en la zona.

Existen malas costumbres por parte de los propietarios y de las comercializadoras (inmobiliarias), al «inflar» el precio para posteriormente negociar y hacer pensar a la otra parte que ha realizado un buen negocio. Absurdo, cuanto mejor es trabajar con honestidad y valorar en precio, defendiendo ese valor y haciendo ver y comprender al comprador (demostrárselo) que esa propiedad tiene el precio que ha de tener. Nadie negocia el precio de una barra de pan o de una camisa comprada en una tienda, nadie negocia el precio de un coche nuevo; pero si tenemos la osadía de «jugar» con el precio -no con el valor- de la mayor inversión que probablemente hagamos en la vida.

Una zona tiene un precio por metro cuadrado, eso nadie lo discute, una propiedad puede variar el precio en función a su estado de conservación, de las reformas que se le haya realizado y de algunas otras pequeñas características que modificará levemente lo que valga; y es con ese precio con el que tenemos que trabajar, no hay mas misterios.

Precio de tasación

El valor de tasación, por el contrario es aquel asignado por un Perito o Tasador Homologado, que hace un estudio profundo de la propiedad basado en la ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, prestaciones, instalaciones, altura… y otra serie de parámetros que establece por diferentes métodos el valor que tenga.

A diferencia del precio de venta, el valor de tasación es real y objetivo. Por eso es el que las entidades financieras (entre otros estamentos como juzgados, administración pública, etc.) utilizan para conceder prestamos hipotecarios.

En la mayoría de ocasiones el valor de tasación es diferente al precio de venta, esto puede influir positiva o negativamente en la concesión del préstamo. Tema que trataremos en otra entrada de forma mas extendida y pormenorizada.