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Cómo conseguir una hipoteca sin aval

Publicada el por PacoSanmartin
Una hipoteca sin aval es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera que realiza el préstamo no exige al beneficiario garantías adicionales a su firma. Estas garantías adicionales pueden tomar forma del avalista, que es una tercera persona que en caso de incumplimiento de deuda por parte del financiado asume la deuda personalmente.

Para conseguir una hipoteca sin aval, el cliente debe cumplir con una serie de requisitos que demuestren su solvencia, capacidad de endeudamiento y salud financiera. Estos requisitos pueden variar según la entidad, pero en general se basan en los siguientes aspectos:

  • Ingresos: se debe contar con unos ingresos estables y suficientes para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Normalmente, se exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante. Además, se valorará positivamente que el solicitante tenga un contrato indefinido, una antigüedad laboral y unos ingresos acordes al valor de la vivienda.
  • Ahorros: se debe disponer de unos ahorros previos que permitan cubrir al menos el 20% del valor de la vivienda, más los gastos asociados a la compraventa y la hipoteca (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). Estos gastos pueden suponer entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda. Por tanto, se recomienda tener ahorrado al menos el 30% del precio del inmueble.
  • Endeudamiento: se debe tener un nivel de endeudamiento bajo, es decir, no tener otras deudas pendientes o tenerlas bajo control. Para ello, se tiene en cuenta el ratio de endeudamiento, que es el porcentaje que representan las cuotas de las deudas sobre los ingresos netos mensuales. Este ratio no debe superar el 40% o el 45%, según la entidad.
  • Historial crediticio: se debe tener un buen historial crediticio, es decir, no haber incurrido en impagos o retrasos en el pago de otras deudas. Para ello, se consulta el fichero de morosos ASNEF, que recoge los datos de las personas que tienen alguna deuda pendiente con entidades financieras u otras empresas. Si el solicitante aparece en este fichero, tendrá muy difícil conseguir una hipoteca sin aval.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas?

La mayoría de los bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas siempre que el solicitante cumpla con los requisitos mencionados anteriormente. Sin embargo, algunos bancos pueden ser más flexibles que otros a la hora de valorar el perfil del cliente y ofrecerle unas condiciones más o menos ventajosas.

Algunos ejemplos de bancos que ofrecen hipotecas sin aval son:

  • Openbank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 3,21% TIN (3,83% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,89% (1,87% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • EVO Banco: ofrece una hipoteca inteligente tipo fijo con un interés desde el 3,35% TIN (3,95% TAE) y una hipoteca inteligente tipo variable con un interés desde euríbor +0,99% (1,97% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • Targobank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 2,99% TIN (3,59% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,60% (1,57% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.

¿Qué hago si no me ofrecen hipotecas sin aval?

Si no cumples con los requisitos para conseguir una hipoteca sin aval, puedes optar por otras alternativas, como:

  • Mejorar tu perfil financiero: puedes intentar aumentar tus ingresos, reducir tus deudas, ahorrar más dinero o salir de ASNEF si estás en el fichero de morosos. De esta forma, podrás mejorar tu solvencia y tu capacidad de endeudamiento y tener más opciones de conseguir una hipoteca sin aval.
  • Buscar otras entidades: puedes comparar las ofertas de diferentes bancos y ver cuáles son las que mejor se adaptan a tu perfil. Puedes utilizar un comparador online de hipotecas para facilitar esta tarea. También puedes recurrir a un intermediario financiero, como un bróker hipotecario, que te ayudará a encontrar la mejor hipoteca para ti.
  • Aportar un avalista: si no tienes más remedio, puedes pedir a alguien de confianza que te avale para conseguir una hipoteca. Eso sí, debes tener en cuenta que esta persona asumirá el riesgo de pagar tu deuda si tú no lo haces, por lo que debes ser responsable y cumplir con tus obligaciones. Además, el avalista también debe cumplir con unos requisitos de solvencia y endeudamiento para que el banco lo acepte.

En conclusión, conseguir una hipoteca sin aval es posible si se cuenta con un buen perfil financiero que demuestre al banco que se puede hacer frente al préstamo. Para ello, se debe tener unos ingresos estables y suficientes, unos ahorros previos, un nivel de endeudamiento bajo y un buen historial crediticio. Si no se cumplen estos requisitos, se puede intentar mejorar el perfil, buscar otras entidades o aportar un avalista.

Tasación de una vivienda

Publicada el por PacoSanmartin

La tasación de una vivienda es una evaluación que se realiza para conocer el valor de una propiedad en el mercado. Este proceso es necesario tanto para vender como para comprar una vivienda, ya que permite establecer un precio adecuado y obtener financiación hipotecaria.

La tasación de una vivienda debe ser realizada por empresas y/o profesionales homologados y supervisados por el Banco de España, siguiendo la normativa vigente (orden ECO/805/2003). Estas empresas cuentan con tasadores cualificados que analizan varios factores para determinar el valor de la vivienda.

El proceso de tasación incluye las siguientes fases:

  • Preparación de la documentación. El tasador solicita al propietario o al interesado la documentación necesaria para identificar el inmueble, como la escritura, el certificado de eficiencia energética, el plano, el recibo del IBI, etc.
  • Visita del inmueble. El tasador acude al inmueble y realiza una inspección interior y exterior, comprobando el estado de conservación, la superficie, la distribución, las instalaciones, la orientación, la iluminación, etc. También verifica el estado de ocupación, el régimen de protección pública, la protección arquitectónica y el cumplimiento de la normativa urbanística.
  • Estudio de mercado. El tasador recopila información sobre las características del entorno del inmueble, como la ubicación, la accesibilidad, los servicios, la demanda, la oferta, etc. También compara el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en la zona, utilizando diferentes métodos de valoración.
  • Emisión del informe. El tasador elabora un informe detallado con todos los datos recogidos y el valor final de la vivienda. Este informe tiene una validez de seis meses y debe ser entregado al solicitante.

Los métodos de valoración que se utilizan para tasar una vivienda son los siguientes:

  • Método del coste. Consiste en estimar el coste de reposición o reconstrucción del inmueble, descontando la depreciación por antigüedad y uso. Se suele aplicar a inmuebles singulares o con poca oferta y demanda.
  • Método de capitalización. Consiste en calcular el valor actual de los ingresos futuros que puede generar el inmueble, como el alquiler o la renta. Se suele aplicar a inmuebles destinados a uso económico o productivo.
  • Método del valor residual. Consiste en estimar el valor del suelo y el valor de la edificación por separado, teniendo en cuenta el uso potencial del inmueble. Se suele aplicar a inmuebles en construcción o en proyecto.
  • Método de comparación. Consiste en comparar el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en el mercado, ajustando las diferencias por calidad, tamaño, ubicación, etc. Se suele aplicar a inmuebles residenciales o con mucha oferta y demanda.

El método más utilizado para tasar una vivienda es el de comparación, ya que refleja mejor las condiciones del mercado. Sin embargo, también se pueden combinar varios métodos para obtener un valor más preciso.

La tasación de una vivienda es un proceso complejo que requiere de un profesional cualificado y homologado. El resultado puede variar según la empresa tasadora y el momento del mercado. Por eso, es importante contar con una tasación actualizada y ajustada a la realidad.

Convertir una nave industrial en vivienda

Publicada el por PacoSanmartin

Existen varias películas (la mayoría norte-americanas) donde sus protagonistas residen en naves industriales, incluso se ha sacado un estilo de decoración basado en lo industrial; es una tendencia interesante y que puede resultar atractiva para muchas personas y un poco más económica que residir en un piso o una casa.

Si uno de tus sueños es convertir una nave industrial en vivienda, debes saber que es viable. Aunque debes armarte de paciencia, ya que no es un proceso fácil. Tendrás que pasar del plano a la realidad transitando por un tedioso proceso burocrático . Aunque no debes olvidar que con cada papel que entregues y licencia que consigas estarás más cerca de conseguirlo.

Convertir una nave industrial en vivienda, aunque esté de moda hoy en día, no es una idea nueva. Su origen se remonta al Nueva York de los años 50. Durante la posguerra, dado el difícil acceso a la vivienda, algunos artistas y jóvenes estudiantes se instalaron en fábricas abandonadas de las zonas del SoHo, TriBeCa o el West Side. Las repensaron y reformaron para hacer de ellas un espacio habitable y acogedor. Poco tiempo después, esta práctica se había profesionalizado y convertido en toda una moda entre los ciudadanos neoyorkinos, dando origen al concepto de loft.

Lo que en aquella época surgió como necesidad, hoy es una tendencia al alza. Una apuesta segura para los amantes de las viviendas diáfanas, los techos altos, las estructuras vistas y, en definitiva, el estilo industrial. Pero antes de emprender una reforma de este tipo, existen varios aspectos a tener en cuenta. El primero de ellos, el cambio de uso del inmueble.

¿Está en un terreno habitable?

Cuando se comienza con el proceso de convertir una nave industrial en vivienda son muchas las dudas que surgen. La que hay que plantearse en primer lugar es si se permite el uso residencial en el suelo donde se encuentra la nave. ¿Se considera terreno urbano, y por tanto habitable, o terreno industrial y no apto para la habitabilidad? 

Para obtener una respuesta es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad. Ellos nos tienen que confirmar, según el Plan General del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo.

La licencia de cambio de uso

Una vez que hayamos confirmado que se trata de una zona habitable, habrá que pensar en modificar el uso del inmueble. Algo estipulado en las diferentes normativas municipales. Para llevarlo a cabo hay que solicitar una licencia de cambio de uso, algo que pueden hacer tanto los particulares como las personas jurídicas o comunidades de bienes o propietarios. 

Aunque cada Ayuntamiento posee una normativa propia, se suele solicitar al interesado una carta de pago del ingreso previo de la tasa de licencia urbanística y el proyecto técnico de cambio de uso por duplicado, suscrito por un profesional competente y visado por el Colegio Profesional. 

En caso de ser necesaria la realización de obras para este nuevo uso, deberás presentar un proyecto técnico de habilitación y cambio de uso. También por duplicado, en el que se especifique la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a llevar a cabo. 

En cuanto a las tasas a abonar, suelen ser la tasa de actuaciones urbanísticas, por el cambio de uso y la obra a realizar, y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Si no vas a hacer obras, bastará con que pagues la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso.

Concesión de la licencia de obra

En el documento que se entrega al Consistorio para solicitar permiso para realizar las obras necesarias para la habitabilidad del inmueble se deben incluir las memorias descriptivas y constructivas. Anexos, planos, estudios de viabilidad y presupuesto. Este escrito debe cumplir con la normativa tanto urbanística como constructiva para una vivienda nueva.

El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas. 

Tras entregar toda la documentación que permitirá convertir una nave industrial en vivienda serán los técnicos municipales los que revisen la documentación aportada y, tras la inspección correspondiente, emitirán un informe que autorice su cambio de uso. Y si por cualquier causa no se autoriza este cambio de uso, podrás subsanar todos los aspectos que se hayan indicado y volver a solicitarlo. 

La cédula de habitabilidad

A priori, aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden llegar a convertirse en viviendas si no se realizan las modificaciones adecuadas. En muchos casos, su morfología, la existencia de desniveles, las dimensiones de los espacios, la escasa iluminación o la mala ventilación, por poner algunos ejemplos, son incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad. En algunos de estos supuestos, se hace necesario acometer una profunda transformación y, en algunas ocasiones, es sencillamente inviable.

El paso para convertir la nave en vivienda

Para convertir una nave industrial en vivienda y conseguir la cédula de habitabilidad, debe figurar inscrita legalmente como vivienda. En segundo lugar, se debe presentar el estudio de viabilidad arquitectónica, casi siempre como parte del proyecto de cambio de uso, que viene a certificar que la propuesta respeta la normativa de habitabilidad autonómica.

Condiciones mínimas de habitabilidad

Porque, dicho sea de paso, aunque existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia. 

Si convertir una nave industrial en vivienda es tu sueño, no lo dejes escapar. Que no te desanimen los trámites burocráticos, porque una vez que tengas en orden todas las licencias y permisos, comenzarás las obras que te llevarán a vivir en esa casa que tanto has deseado. ¡Y el proceso habrá merecido la pena!

Bróker inmobiliarios

Publicada el por PacoSanmartin

Hay un término que se está poniendo de moda: bróker hipotecario. Una de esas profesiones “nuevas” que han surgido en los últimos tiempos y que funcionan como un comparador y negociador de hipotecas. 

El bróker hipotecario es un profesional que se encarga de buscar y negociar condiciones preferentes con el banco, ajustándose al perfil de cada cliente. 

Pueden trabajar por libre, con agencias o vinculados a inmobiliarias y aunque la mayoría cobran por sus servicios, algunos son gratuitos para el cliente final, ya que les paga directamente el banco con el que negocia los prestamos. 

Si tu perfil es solvente, si no tienes problemas económicos, tu situación laboral es estable y puedes demostrar ingresos, contratar los servicios de un intermediario hipotecario puede suponerte un ahorro considerable y mejorar las condiciones de tu hipoteca, ya que conocen bien el mercado y los márgenes de los bancos para negociar. 

Pero no es sólo su función la de negociar préstamos ya concedidos, sino también la búsqueda de hipotecas nuevas o hipotecas donde se necesita mas del 80 % de financiación y hasta el 100%; pero tras consultar a muchos brokers, desde PS Gestión constatamos que aquellos brokers que se dedican a este tipo de negociación son todos de pago. 

También se puede recurrir a un bróker hipotecario si no se dispone de tiempo o se tiene poco conocimiento del mercado. Si no entiendes demasiado sobre el mundo de las hipotecas, los intereses, el IPC, etc.; ni eres bueno negociando, valora contratar uno porque conseguirás las mejores condiciones y te asesorará en todo momento. 

Servicios

  • Asesoramiento
  • Comparativas con mas de 10 bancos 
  • Comparativas con financieras privadas
  • Negociación con los bancos y financieras 
  • Búsqueda de hipotecas de mas de un 80%

Bróker mas conocidos