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Cómo conseguir una hipoteca sin aval

Publicada el por PacoSanmartin
Una hipoteca sin aval es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera que realiza el préstamo no exige al beneficiario garantías adicionales a su firma. Estas garantías adicionales pueden tomar forma del avalista, que es una tercera persona que en caso de incumplimiento de deuda por parte del financiado asume la deuda personalmente.

Para conseguir una hipoteca sin aval, el cliente debe cumplir con una serie de requisitos que demuestren su solvencia, capacidad de endeudamiento y salud financiera. Estos requisitos pueden variar según la entidad, pero en general se basan en los siguientes aspectos:

  • Ingresos: se debe contar con unos ingresos estables y suficientes para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Normalmente, se exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante. Además, se valorará positivamente que el solicitante tenga un contrato indefinido, una antigüedad laboral y unos ingresos acordes al valor de la vivienda.
  • Ahorros: se debe disponer de unos ahorros previos que permitan cubrir al menos el 20% del valor de la vivienda, más los gastos asociados a la compraventa y la hipoteca (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). Estos gastos pueden suponer entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda. Por tanto, se recomienda tener ahorrado al menos el 30% del precio del inmueble.
  • Endeudamiento: se debe tener un nivel de endeudamiento bajo, es decir, no tener otras deudas pendientes o tenerlas bajo control. Para ello, se tiene en cuenta el ratio de endeudamiento, que es el porcentaje que representan las cuotas de las deudas sobre los ingresos netos mensuales. Este ratio no debe superar el 40% o el 45%, según la entidad.
  • Historial crediticio: se debe tener un buen historial crediticio, es decir, no haber incurrido en impagos o retrasos en el pago de otras deudas. Para ello, se consulta el fichero de morosos ASNEF, que recoge los datos de las personas que tienen alguna deuda pendiente con entidades financieras u otras empresas. Si el solicitante aparece en este fichero, tendrá muy difícil conseguir una hipoteca sin aval.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas?

La mayoría de los bancos ofrecen hipotecas sin exigir avalistas siempre que el solicitante cumpla con los requisitos mencionados anteriormente. Sin embargo, algunos bancos pueden ser más flexibles que otros a la hora de valorar el perfil del cliente y ofrecerle unas condiciones más o menos ventajosas.

Algunos ejemplos de bancos que ofrecen hipotecas sin aval son:

  • Openbank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 3,21% TIN (3,83% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,89% (1,87% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • EVO Banco: ofrece una hipoteca inteligente tipo fijo con un interés desde el 3,35% TIN (3,95% TAE) y una hipoteca inteligente tipo variable con un interés desde euríbor +0,99% (1,97% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
  • Targobank: ofrece una hipoteca fija con un interés desde el 2,99% TIN (3,59% TAE) y una hipoteca variable con un interés desde euríbor +0,60% (1,57% TAE), sin comisión de apertura ni compensación por desistimiento. Para acceder a estas condiciones se requiere domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar.

¿Qué hago si no me ofrecen hipotecas sin aval?

Si no cumples con los requisitos para conseguir una hipoteca sin aval, puedes optar por otras alternativas, como:

  • Mejorar tu perfil financiero: puedes intentar aumentar tus ingresos, reducir tus deudas, ahorrar más dinero o salir de ASNEF si estás en el fichero de morosos. De esta forma, podrás mejorar tu solvencia y tu capacidad de endeudamiento y tener más opciones de conseguir una hipoteca sin aval.
  • Buscar otras entidades: puedes comparar las ofertas de diferentes bancos y ver cuáles son las que mejor se adaptan a tu perfil. Puedes utilizar un comparador online de hipotecas para facilitar esta tarea. También puedes recurrir a un intermediario financiero, como un bróker hipotecario, que te ayudará a encontrar la mejor hipoteca para ti.
  • Aportar un avalista: si no tienes más remedio, puedes pedir a alguien de confianza que te avale para conseguir una hipoteca. Eso sí, debes tener en cuenta que esta persona asumirá el riesgo de pagar tu deuda si tú no lo haces, por lo que debes ser responsable y cumplir con tus obligaciones. Además, el avalista también debe cumplir con unos requisitos de solvencia y endeudamiento para que el banco lo acepte.

En conclusión, conseguir una hipoteca sin aval es posible si se cuenta con un buen perfil financiero que demuestre al banco que se puede hacer frente al préstamo. Para ello, se debe tener unos ingresos estables y suficientes, unos ahorros previos, un nivel de endeudamiento bajo y un buen historial crediticio. Si no se cumplen estos requisitos, se puede intentar mejorar el perfil, buscar otras entidades o aportar un avalista.

Tasación de una vivienda

Publicada el por PacoSanmartin

La tasación de una vivienda es una evaluación que se realiza para conocer el valor de una propiedad en el mercado. Este proceso es necesario tanto para vender como para comprar una vivienda, ya que permite establecer un precio adecuado y obtener financiación hipotecaria.

La tasación de una vivienda debe ser realizada por empresas y/o profesionales homologados y supervisados por el Banco de España, siguiendo la normativa vigente (orden ECO/805/2003). Estas empresas cuentan con tasadores cualificados que analizan varios factores para determinar el valor de la vivienda.

El proceso de tasación incluye las siguientes fases:

  • Preparación de la documentación. El tasador solicita al propietario o al interesado la documentación necesaria para identificar el inmueble, como la escritura, el certificado de eficiencia energética, el plano, el recibo del IBI, etc.
  • Visita del inmueble. El tasador acude al inmueble y realiza una inspección interior y exterior, comprobando el estado de conservación, la superficie, la distribución, las instalaciones, la orientación, la iluminación, etc. También verifica el estado de ocupación, el régimen de protección pública, la protección arquitectónica y el cumplimiento de la normativa urbanística.
  • Estudio de mercado. El tasador recopila información sobre las características del entorno del inmueble, como la ubicación, la accesibilidad, los servicios, la demanda, la oferta, etc. También compara el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en la zona, utilizando diferentes métodos de valoración.
  • Emisión del informe. El tasador elabora un informe detallado con todos los datos recogidos y el valor final de la vivienda. Este informe tiene una validez de seis meses y debe ser entregado al solicitante.

Los métodos de valoración que se utilizan para tasar una vivienda son los siguientes:

  • Método del coste. Consiste en estimar el coste de reposición o reconstrucción del inmueble, descontando la depreciación por antigüedad y uso. Se suele aplicar a inmuebles singulares o con poca oferta y demanda.
  • Método de capitalización. Consiste en calcular el valor actual de los ingresos futuros que puede generar el inmueble, como el alquiler o la renta. Se suele aplicar a inmuebles destinados a uso económico o productivo.
  • Método del valor residual. Consiste en estimar el valor del suelo y el valor de la edificación por separado, teniendo en cuenta el uso potencial del inmueble. Se suele aplicar a inmuebles en construcción o en proyecto.
  • Método de comparación. Consiste en comparar el inmueble con otros similares que se hayan vendido o estén en venta en el mercado, ajustando las diferencias por calidad, tamaño, ubicación, etc. Se suele aplicar a inmuebles residenciales o con mucha oferta y demanda.

El método más utilizado para tasar una vivienda es el de comparación, ya que refleja mejor las condiciones del mercado. Sin embargo, también se pueden combinar varios métodos para obtener un valor más preciso.

La tasación de una vivienda es un proceso complejo que requiere de un profesional cualificado y homologado. El resultado puede variar según la empresa tasadora y el momento del mercado. Por eso, es importante contar con una tasación actualizada y ajustada a la realidad.

Bróker inmobiliarios

Publicada el por PacoSanmartin

Hay un término que se está poniendo de moda: bróker hipotecario. Una de esas profesiones “nuevas” que han surgido en los últimos tiempos y que funcionan como un comparador y negociador de hipotecas. 

El bróker hipotecario es un profesional que se encarga de buscar y negociar condiciones preferentes con el banco, ajustándose al perfil de cada cliente. 

Pueden trabajar por libre, con agencias o vinculados a inmobiliarias y aunque la mayoría cobran por sus servicios, algunos son gratuitos para el cliente final, ya que les paga directamente el banco con el que negocia los prestamos. 

Si tu perfil es solvente, si no tienes problemas económicos, tu situación laboral es estable y puedes demostrar ingresos, contratar los servicios de un intermediario hipotecario puede suponerte un ahorro considerable y mejorar las condiciones de tu hipoteca, ya que conocen bien el mercado y los márgenes de los bancos para negociar. 

Pero no es sólo su función la de negociar préstamos ya concedidos, sino también la búsqueda de hipotecas nuevas o hipotecas donde se necesita mas del 80 % de financiación y hasta el 100%; pero tras consultar a muchos brokers, desde PS Gestión constatamos que aquellos brokers que se dedican a este tipo de negociación son todos de pago. 

También se puede recurrir a un bróker hipotecario si no se dispone de tiempo o se tiene poco conocimiento del mercado. Si no entiendes demasiado sobre el mundo de las hipotecas, los intereses, el IPC, etc.; ni eres bueno negociando, valora contratar uno porque conseguirás las mejores condiciones y te asesorará en todo momento. 

Servicios

  • Asesoramiento
  • Comparativas con mas de 10 bancos 
  • Comparativas con financieras privadas
  • Negociación con los bancos y financieras 
  • Búsqueda de hipotecas de mas de un 80%

Bróker mas conocidos

Tasar para vender

Publicada el por PacoSanmartin

¿Cuántas veces oímos que una propiedad no se vende después de determinado tiempo? Propietarios, inmobiliarias, agentes que no explican porque una determinada propiedad no se vende. Según una serie de informes de diferentes entidades inmobiliarias, una correcta tasación acelera la venta de la misma en un 60% y aumenta el precio de venta en un 10% o lo que es lo mismo; cualquier activo inmobiliario puesto a la venta por su valor real de mercado, se vende en aproximadamente 70 días.

Mientras que una propiedad sobrevalorada puede tardar en venderse de 6 a 7 meses, después de haberse bajado el precio una o dos veces.

Por otra parte, en el caso de una vivienda correctamente tasada, el precio de cierre de la operación acaba siendo una media de un 10% más elevado debido a que el inmueble no ha sufrido bajadas de valor y que en todo momento ha sido considerado por la demanda como un inmueble puesto a un precio acorde al mercado en el que se ubica y con más compradores potenciales interesados.

Bajadas de precio

En España hay implantada un cultura de regateo que perjudica mucho el mercado, tratamos las propiedades como un kilo de patatas comprado en el mercado; siendo practica habitual el subir el precio previendo que va a recibir ofertas mas bajas y de esa manera las contrarrestar. Pero si los operadores inmobiliarios comenzamos a «educar» a compradores y vendedores y trazamos todos unas líneas infranqueables fijando precios reales, estaremos siendo honestos con nuestros clientes y con nuestro trabajo, al no entrar en una dinámica bastante absurda y ridícula como la que está establecida en este momento.

Pero es que esta actitud tiene otros prejuicios muy importantes para el sector, aparte de manchar la imagen del sector. Por una parte engañamos a los propietarios, creándoles expectativas irreales, forzándolos posteriormente a bajar precios; alejamos a posibles compradores inexpertos que desconocen esta «mala estrategia» e inflamos los precios que aparecen publicitados. Reitero, no es un kilo de patatas; son grandes cantidades de dinero.

Tasaciones online

Situados de forma estratégica en portales inmobiliarios para atraer clientes vendedores, están programados para realizar una recopilación de datos de los vendedores con el fin de ponerse en contacto con ellos para captar sus viviendas y comercializarlas. La tasación se realiza a través de un sistema de comparación de propiedades similares que están en venta en ese momento y que no reflejan el precio real, al ser propiedades que están sobrevaloradas como he expuesto anteriormente o llevan mucho tiempo publicitadas.

Este tipo de valoraciones no son reales pues las bases de datos y el sistema automatizado que realiza la comparativa desconoce el estado de la propiedad, si se han realizado o no reformas y de haberse hecho cuales han sido las intervenciones y con que calidades.

Perito tasador

Creo que ha quedado muy claro la importancia de una buena tasación, correcta, en línea con el mercado y con las características de la propiedad, y esta sólo puede realizarse por un técnico cualificado, un Perito tasador, a ser posible especializado en la zona y conocedor de las fluctuaciones del mercado en los dos o tres últimos meses y la evolución que puede tener el precio del activo en los próximos meses. Además, tendrá que valorar ciertos intangibles y circunstancias específicas: características de la finca, distribución, luminosidad, vistas, comunicación, escuelas y comercios cercanos, etc.

Son pocas las inmobiliarias que ofrecen este servicio, en cambio es en comparación la mejor apuesta para poder vender una propiedad de forma rápida y a muy buen precio; la intervención del Perito tasador asegura trabajar con profesionales honestos y conocedores del sector.